Aktualności

Wyspa Brzeg: co dalej z największą inwestycją, która ma powstać w mieście?


Wyspa Brzeg to największa inwestycja tego typu w dziejach miasta. Na jakim etapie znajduje się obecnie, czy gmina udzieli wsparcia pomysłodawcy i inwestorowi? Rozmawialiśmy z głównym projektantem całego przedsięwzięcia, jednym z czołowych polskich architektów – Zbigniewem Maćków (Maćków Pracownia Projektowa). Przedstawił nam szczegóły inwestycji oraz etapy jej realizacji. Liczy, że Gmina Brzeg zrozumie, że przygotowanie i wypromowanie terenu uruchomi lawinę inwestycji deweloperskich w tej atrakcyjnej lokalizacji, a nowe miasto przyniesie szereg wielowymiarowych korzyści oraz wzrost wpływów do budżetu gminy o dalsze 34 mln.

Całkowity koszt inwestycji to 3 mld zł, 90% kosztów wyłożą wszyscy deweloperzy i inwestorzy, natomiast 10% czyli 300 mln to koszt wydatków miasta. Czy skoro w budżecie Brzegu są ciągłe braki, miasto w ogóle może rozważać tak gigantyczną inwestycję.

Krzysztof Maćków szef Grupy Kapitałowej Format zapewnia, o istniejących możliwościach i narzędziach do bezpiecznego finansowania zadania. Najpierw jednak, spróbujmy zrozumieć dlaczego, nie może być tak jak chciałaby gmina… Skoro Deweloper posiada grunty, jest plan miejscowy, to niech buduje, wtedy z pewnością Miasto wykona drogi drogi dojazdowe i zagospodaruje inne tereny. Cały problem w tym, że tak duża inwestycja musi mieć odpowiednio szybkie tempo budowy i przy wzmożonej aktywności realizacja mogłaby trwać 10 lat. To z kolei wymusza olbrzymią sprzedaż mieszkań I lokali. Niestety aktualny stan zaniedbania i niedoinwestowania wyspy, nisko lokuje wskaźniki popytowe, co skutecznie otrzeźwia deweloperów. Żaden deweloper nie wyłoży ogromnych środków, gdy analizy sprzedażowe są na tak niskim poziomie.

Czy pat w sytuacji finansowej można przerwać. Spółka deweloperska zakupiła już kilka działek na wyspie o łącznej powierzchni ok.10 ha i nadal prowadzi negocjacje z dalszymi oferentami. Uwiarygodniając swoje zamiary inwestycyjne Miastu Brzeg, zasponsorowała master plan inwestycji wraz z koncepcją urbanistyczną 3D dla całego obszaru inwestycji. Spotykaliśmy się kilkakrotnie z Burmistrzem oraz Radą Gminy, przedstawiając coraz dokładniej kształtującą się wizję. Uruchomiliśmy portal internetowy informujący mieszkańców Brzegu o wszystkich planach, spotkania, dokumentach i wydarzeniach związanych z inwestycją " Budowa Modelowego miasta na wyspie Brzeg wraz z rewitalizację nabrzeży " . Zachęcamy wszystkich do zapoznania się z materiałami www. wyspabrzeg.pl  Dodatkowo planujemy na wiosnę aktywizację społeczną wyspy, prace remontowe, inwestycyjne i porządkowe na wyspie. Będziemy też chcieli zorganizować nadzwyczajną sesję Rady Gminy, wyjaśniając metody realizacji takich inwestycji bez ryzyka dla budżetu Gminy oraz bez wyciągania środków z budżetu. Istnieją co najmniej 3 metody na bezpieczne finansowanie udziału miasta, przedstawię krótko dwie:

  1. Emisja obligacji komunalnych transzowanych. Wiele polskich od lat korzysta z tego instrumentu skutecznie inwestując w rozwój miast tworząc zyski, które z nawiązką pokrywają wykup obligacji po 10 latach, powodując ,że Gmina staje się beneficjentem czyli uzyskuje wartości majątkowe, bez sięgania do budżetu. Kolejne emisję są transzowane i każdorazowo zatwierdzane przez Radnych I RIO, co gwarantuje celowość i zasadność inwestowania oraz poziom oczekiwanej rentowności. 
  2. Umowa Partnerstwa publiczno prywatnego PPP, to kolejne narzędzie do którego usilnie zachęca Ministerstwo Gospodarki służąc wyjaśnieniami, instruktażem dla samorządu terytorialnych zachęcając do inwestowania w rozwój miast z udziałem prywatnego biznesu. Taka metoda pozwala na bezpieczeństwo budżetu Gminy Brzeg, ponieważ, w dużym uproszczeniu, finansowanie i ryzyko są kosztem prywatnym, natomiast wynagrodzeniem są przyszłe zyski wytworzone z tych operacji.

Radni oraz Burmistrz w ostatnich latach bardzo dobrze lokują środki budżetu, najczęściej jako wkład własny w inwestycję objęte programami wysokiego dofinansowania. Trzeba jednak dostrzegać poważne zagrożenie migracji wewnętrznej trwającej od roku 1995 gdzie było 40 tys mieszkańców a teraz z roku na rok jest coraz mniej. To najważniejszy parametr we wszelakich rankingach!!! Wyprowadzają się przede wszystkim ludzie młodzi, którzy tutaj powinni mieszkać, pracować i mieć potomstwo. Władze muszą zrobić wszystko, by ten trend odpływu mieszkańców jak najszybciej odwrócić. Dotychczasowe działania władz, choć bardzo dobre są niewystarczające. Muszą się natychmiast pojawić ogromne inwestycję deweloperskie byśmy byli w stanie zachodzić młodych do kupowania mieszkań w Brzegu. Dlatego koncepcja budowy miasta, winna mieć najwyższy priorytet, inaczej Brzeg będzie bardzo poważnie zagrożony zepchnięciem do roli miasta podrzędnego, senioralnego i socjalnego, co wygeneruje w przyszłości dodatkowe problemy. Popieramy wszystkie inicjatywy deweloperów budujących w Brzegu, jednak największą szansę dla miasta widzimy na wyspie, tylko miasto musi przygotować teren, a przede wszystkim oficjalnie ogłosić wszystkim zamiar budowy miasta. Bo miasto buduje miasto i jego struktury moderują Cały proces inwestycyjny, a jeden czy drugi deweloper lub architekt. 

Etymologia nazwy miasta w wolnym tłumaczeniu jest przedstawiana jako „miasto nad brzegiem” albo „miasto na wysokim brzegu”. W herbie miasta znajdują się trzy kotwice, co nasuwa skojarzenie dla osób przyjezdnych, że w Brzegu znajduje się jakiś port, przystań, ciekawe bulwary. Niestety dzisiejsza rzeczywistość jest zupełnie odmienna, nabrzeża to przede wszystkich krzaki, stare garaże i inne zaniedbane miejsca. Jedynie okolice mariny i odcinek bulwarów odrzańskich to miejsca, które w skromny sposób pokazują jak mogłoby być, gdyby cała wyspa została odpowiednio zagospodarowana. 

Koncepcja pomysłodawców jest niesamowita. Planują oni stworzyć najpiękniejsze bulwary w Polsce, wyremontować plażę i dodać tam odkryte baseny oraz uporządkować i zagospodarować cały obszar wyspy z przywróceniem do użytku kilku marin i rewitalizacją nabrzeży od strony miasta.

Mariny na wyspie

Większość mieszkańców Brzegu kojarzy wyłącznie jedną marinę, prowadzona przez MOSIR przy Placu Drzewnym. 

- Projektując modelowe miasto na tym obszarze, chcemy wykorzystać wszystkie istniejące zatoki, oraz miejsca nadające się na cumowanie jednostek pływających, jako nabrzeża użytkowe. Dlatego zaproponowaliśmy władzom miasta podział funkcjonalny poszczególnych miejsc, których na wyspie Brzeg mamy kilka. Z perspektywy czasu najbardziej rozpoznawalną zatoką mógłby być port w Brzegu (zatoka na dawnej Garbarni), równie ciekawie zapowiada się przystań jachtowa (zatoka zlokalizowana przy ul. Wał Śluzowy/ Grobli). Oczywiście istniejąca marina w założeniu przejdzie metamorfozę architektoniczną i funkcjonalną, stanie się miejscem rekreacji wodnej w znacznie większym obłożeniu aniżeli dotychczas informuje deweloper.

Porządki na wyspie – zabawa i troska o wspólną sprawę

- Na wyspie znajduje się dużo samosiejek, krzaków, porośnięte są głównie nabrzeża, ale również inne niezagospodarowane miejsca. Zwróciliśmy się do władz miasta o możliwość zorganizowania największej w Polsce akcji „Sprzątanie świata’’ we wrześniu 2022 r. W takiej akcji biorą udział dzieci, młodzież, całe rodziny, wszystko odbywa się w atmosferze pikniku, kończy się wielką imprezą plenerową. Cały obszar wyspy jest podzielony na sektory, wszędzie rozlokowane są kontenery, rozdawane są worki, rękawiczki, oznaczone są punkty czasowego gromadzenia zebranych śmieci. Spółka Format Deweloper udostępni pracowników i sprzęt ciężki do uporządkowania miejsc, które wymagają specjalistycznych działań sprzętowych. Mamy doświadczenie w organizowaniu takich akcji, kiedyś zorganizowaliśmy największa w Polsce akcje sprzątanie świata, która zakończyła się sukcesem i została bardzo pozytywnie odebrana przez społeczeństwo objaśnia deweloper.

Co zyskuje miasto na inwestycji?

- Wzrost wartości nieruchomości

- Prestiż i status na tle innych miast

- Silną promocję i rozpoznawalność miejsca

- Nowych, młodych mieszkańców z ich potomstwem

- Nowych, silnych inwestorów

- Rozwiązanie problemu bezrobocia

- Energię twórczą, strefy handlu i biznesu

- Daniny z podatku dochodowego

- Dochody z turystyki

- Dochody z poboru różnych opłat, placów, targowisk itp.

- Dochody z podatku od nieruchomości

- Dochody za wieczyste użytkowanie

- Zagospodarowany obszar nowoczesnego miasta

- Status miasta ekologicznego

- Status miasta przyjaznego mieszkańcom

- Wzrost zamożności mieszkańców Brzegu

- Atrakcyjne lokalizacje do działalności gospodarczej

- Pełen kalendarz całorocznych imprez i atrakcji

- Paletę atrakcji rekreacyjno-wypoczynkowych

- Mnóstwo nowych miejsc pracy

- Paletę przepięknych apartamentów do zakupu

- Energię od nowoosiedleńców

- Dumę z własnego miasta

- I co najważniejsze, rozwiązanie problemu demograficznego w Brzegu.

Co miasto traci?

Nic. Wyspa od lat jest nieużytkowana, zabudowana w sposób chaotyczny, zaniedbana i mało użytkowa.

Czym miasto ryzykuje?

Niczym. Pieniądze na finansowanie inwestycji nie pochodzą z budżetu miasta, nie obciążają budżetu miasta w żaden sposób. Miasto zostanie zbudowane ze środków własnych wyłożonych przez poszczególnych Inwestorów. Natomiast części miejskie mogą być różnie finansowane, ale istnieje też sprawdzona metoda sfinansowania prac z tzw. przyszłych przychodów, na podobieństwo tego, jak powstają np. niektóre autostrady, które finansowane są częściowo przez Inwestorów prywatnych, którzy pobierają swoje należności poprzez opłaty na bramkach. Jedyne co musi miasto zrobić, to przygotować wyspę do tej inwestycji.

Piłka po stronie gminy i radnych

Na jednej z sesji Rady Miejskiej Brzegu projektanci z pracowni Maćków prezentowali obszernie całą wizję i projekty Wyspy Brzeg. Tłumaczono wtedy w detalach jak będzie powstawała, dlaczego w ten sposób oraz jakie korzyści trafią niesie dla miasta. W dużej mierze piłka jest po stronie burmistrza oraz rady miasta, to oni muszą podjąć decyzje, stworzyć możliwości prawne i odpowiednie przepisy, żeby inwestycja miała szanse powodzenia. 

Rozmowy na powyższe tematy z pewnością powrócą w przyszłym roku. Będziemy wtedy dopytywać zarówno urzędników magistratu, jak i radnych o realne decyzje.